先小人，後君子

記者陳韋帆／台北報導

▲危老案條件不限基地大小，台北市通過了311個「牙籤建案」，最小基地僅10坪。（圖／翻攝自Google　Maps）

台北市危老案瘋狂推動中！根據建管處資料，2017年~2023年8月，北市危老案共核准869案，其中，百坪以下基地案件311件、佔比35.8%，等於平均3案就有1案是俗稱的「牙籤屋」(小基地又高又窄)建案，最小基地位於萬華區的透天厝，原1層8.17坪、基地10坪也申請成功。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老僅需地主100%同意即可重建，無基地大小限制，如今結果，在危老推動時，大多產學專家都已預見。

▲台北市最大基地危老案為「信義行政中心」原址，基地2147.4坪，由南山人壽標得地上權。（圖／翻攝自Google　Maps）

張旭嵐表示，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。不過除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，因此今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進一步觀察，全市有5個行政區的百坪內危老案佔比逾4成，其中內湖佔比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案佔比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案佔比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。

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